今年土地市场爆发,2021年房价会上涨吗?

大咖聊房 阅读:69870 2021-01-01 06:00:48

作者:邓新华,资深财经媒体人。

媒体报道,11月-12月24日,长三角共成交了各种用地2597件,涉及建筑用地面积9171件。31万平米,平均溢价率15。67%,涉及土地转让金4005。76亿元。上海2020年的土拍金额也接触到3000亿元,成为2020年全国第一的卖地王。

不仅仅是长三角。广州、武汉、厦门也频繁出现地王。

今年土地市场爆发,2021年房价会上涨吗?

1

疫情下,中产通货膨胀不安

开发人员积极取得土地,背后有中产阶级的不安。

事实上,今年上半年疫情发生后,地王出现在许多地方。

原因很简单:瘟疫打击了世界性的生产,但世界各国的货币还在大放水,一边减少面粉,一边加水,这个通货膨胀,一定不同。

对于普通人来说,不仅买房子,还有多少选择呢

即使是疫情最严重的武汉,房价也只是上半年暂时下跌,很快就反弹,超过了疫情前的价格。

上半年开发人员积极取得土地,也看到了中产通货膨胀的不安。

但政府立即对住宅企业提出了严格的管制政策。特别是在银行贷款方面,严格控制,发布了着名的三条红线。

1、住宅企业取消预付款后的资产负债率不得超过70%

2、住房企业净负债率不得超过100%

3、住宅企业的现金短债比小于1

即使如此,到了年底,开发者的土地热情也会上升。

因为更大的全球通货膨胀还在后面,人们的通货膨胀不安,无法按压。

中国老百姓今年经历了几波货币潮流。

上半年,在疫情冲击下,国内货币政策迅速放松,这是货币的第一波潮流。但是,与欧美等国实施零利率负利率的滔天洪水相比,中国的货币政策相对受到抑制。

下半年,中国企业出口火热。

从好方面来看,这是疫情的影响,各地迅速减轻企业负担,放松管制,加快中国经济复苏,欧美受疫情影响生产,许多订单转向中国企业。

但另一方面,中国企业输出产品,输入纸币也是加速通货膨胀,形成更加激烈的第二波货币洪水。特别是拜登上台后,美国一定有更大的放水。

不要轻视输入性通货膨胀。

输入性通货膨胀对中国经济形势有很大影响。

2

人民币汇率改革,有助于抑制房价

西方有个故事,说有王者,上战场前,马夫没有打牢马掌,结果战场上王者摔倒,整场战斗失败。

这个故事的中心思想是,有些看起来不大,经过一系列的扩大,最后对形势产生了深刻的影响。

人民币汇率改革其实也是如此。

从90年代末到2000年代,中国经历了国企改革、加入世贸组织等宏伟改革,经济蓬勃发展。当时,与这些大事相比,人民币汇率改革似乎并不那么紧急。

但由于人民币汇率低估,输入通货膨胀,房价上涨。当时的主流舆论认为,房价炒房者炒得很高,引起了以下一系列房地产管理政策。

如果当时没有低估人民币,今天的房价形势可能完全不同。整个经济发展形势也大不相同。

今天的对外贸易形势和当时有点相似。

欧美货币大放水,面少了水多了。中国企业以低价出口商品,在加入面的同时,将一部分水吸入中国。这样,一定会影响中国的商品价格和房价。

比如亿帆医药、莱宝高科等上市公司,虽然出口业务大但欧美货币大放水,人民币升值,其利润反而受到影响。

这不是说出口不好,而是人民币汇率市场化改革应该尽快。中央银行没有必要购买外汇。

只有在实现隐藏在人民身上的同时,大幅度降低关税,人们才能购买海外的面,减少海外的水,有助于人们降低生活、生产成本,同时抑制房价,防止资产泡沫过高。

3

土地供应市场化,可减少房价波动

开发人员积极建造土地并不坏。

拥有更多的土地,提供更多的房子,有助于平民购买房子抵抗通货膨胀,同时抑制房价泡沫。在全球通货膨胀的情况下,房屋建设少,房价泡沫高,金融风险大。

中国指数研究院数据显示,2020年11月,全国300个城市共发布土地3294件,比上年增长11%,比上年增长1%,发布土地面积13143万平方米,比上年增长8%,比上年增长6%。

300个城市的土地供应面积比去年只增加了6%,与世界货币滔天的洪水相比,明显增加了。

人们常说,房地产是货币储水池,其实这句话是错误的。其他不说,首先,土地没有蓄水池,依赖土地的房地产怎么能承担货币的蓄水池的责任呢?

现在的土地供应,基本上只有地方政府的招募。资产价格上涨势头时,地方政府限制市场敏感度低,限制各种框架,不能及时供应土地,全球货币洪水涌来时,完全不能建设蓄水池。

房价最好不要高涨,也不要大幅度下跌。因为高涨的风险很大。但是,真正的蓄水池是枯水季节的蓄水,旺水季节的漏水,只有市场化的土地流通体制才能实现。

很多人认为征收房地产税等可以结束土地财政。事实上,只有建立市场化的土地流转体制,才能真正结束土地财政,促进经济可持续发展。

当然,近年来,土地体制市场化试点改革一直在推进。

比如一些地方,农村宅基地可以有条件进入租赁市场,这是一种改进。不久前,自然资源部宣布,非农业人口可以继承父母的房屋和宅基地使用权,也是一大改善。

但总的来说,这方面的改革应该加快。当土地选择权交给市场时,人们会更及时、更准确地判断何时多供地,何时少供地,从而减少房价波动,减少财务风险。

例如,应允许宅基地更自由地进入商社市场流通,建立更市场化的城市土地交易平台。例如,现在非农户口允许继承农村祖屋,但不允许重建,完全不需要这个限制,应该尽快取消。

很多人担心宅基地的流通市场化,有钱的城市人买了农村的土地,农民没有房子,这只是想得太多了。现在大城市的人连县里的房子都不感兴趣,为什么疯狂地买农村的土地呢?

宅基地流通市场化,只是有效利用适合开发的地区的土地,有利于降低城市房价,扩大这些地区的农村人口就业。不要为了夸张的城里人买光农村土地想象,耽误了控制房价和防范金融风险。

声明

声明:转载此文是出于传递更多信息之目的。若有来源标注错误或侵犯了您的合法权益,请作者持权属证明与本网联系,我们将及时更正、删除,谢谢。

发表评论